ご依頼の経緯
今回ご相談いただいたのは、茨城県内で設計業務を行う建築士事務所様からでした。不動産会社より、宅地分譲を前提とした土地利用に関する申請業務を請け負う中で、計画地の一部に農地が含まれていることが判明しました。当初は農地以外の土地として計画が進んでいましたが、登記情報や現地を確認したところ、農地法の許可が必要な土地が含まれていることが分かり、別途対応が必要な状況となりました。
宅地分譲は、販売開始時期があらかじめ決まっているケースが多く、農地転用の許可取得が遅れると、造成工事や販売計画全体に影響が出てしまいます。建築士事務所様としても、不動産会社や関係者との調整を進める中で、「いつまでに許可が取れるのか」が見通せない点に不安を感じておられました。
農地転用は行政書士の専門分野であるものの、単に書類を作成するだけでなく、土地の状況や申請全体の流れを把握できる専門家でなければ、スケジュール管理が難しいと判断されていました。そこで、土地や不動産分野に詳しく、農地法の申請実績がある行政書士としてご相談をいただくことになりました。
担当者からのメッセージ
今回のポイントは、「図面や書類だけで判断せず、現地を起点に申請全体を組み立てたこと」にあります。農地転用の許可申請は、書類が整っていれば進むというものではなく、土地の現況や周辺状況、計画内容と農地法との整合性を、実態ベースで確認していくことが欠かせません。
本件では、まず最初に現地確認を行いました。農地転用の案件では、「どこからどこまでが農地なのか」を正確に把握することがとても重要です。地図や登記情報だけでは判断が難しいケースも多く、実際に現場に立って杭の位置や土地利用の状況を確認することで、初めて見えてくる点があります。今回も、図面上の情報と現地の状況を丁寧に照らし合わせながら、転用対象となる農地の範囲を明確にしました。
次に重視したのが、農業委員会との事前相談です。農地法の許可申請では、いきなり申請書を提出するのではなく、事前相談の段階で計画内容を十分に説明し、行政側の考え方をすり合わせておくことが、スムーズな許可取得につながります。本件は、農地の所有権移転を伴う宅地分譲計画であったため、農地法第5条の許可申請が必要な案件でした。計画の妥当性や周辺農地への影響についても、事前に確認を行ったうえで申請を進めました。
また、不動産会社の事業計画、建築士事務所が作成した設計図面、造成工事の内容や工期など、関係者ごとの情報を整理することも重要なポイントでした。農地転用は単独で完結する手続きではなく、造成工事や販売計画と密接に関係しています。そのため、「いつ許可が下りるか」ではなく、「いつから販売を開始したいのか」を起点に、逆算して申請スケジュールを組み立てました。
農地転用が絡む案件では、書類作成だけでなく、全体の流れを把握し、関係者間の調整役として動けるかどうかが結果を左右します。今回も、関係者と密に連絡を取りながら進めたことで、計画どおりのスケジュールで許可取得につなげることができました。
お客様の声
農地転用の許可申請は、自社でも対応できるのではないかと最初は考えていました。しかし調べていく中で、農地転用の申請は原則として行政書士以外が代理できないことが分かり、どうせ依頼するのであれば、土地の取扱いに詳しい行政書士にお願いしたいと考えました。
今回依頼した行政書士は、不動産業界での実務経験があり、これまでの申請実績も豊富だったため、安心して任せることができました。特に印象的だったのは、最初に現地を確認し、図面だけでは分からない点まで丁寧にチェックしてくれたことです。こちらが気づいていなかった部分についても指摘があり、「この人なら大丈夫だ」と感じました。
結果として、不動産会社が設定していた販売スケジュールに間に合う形で、無事に農地法の許可を取得することができました。茨城県内は農地が多く、今後も農地法の申請が絡む案件は増えると思いますので、また同様の案件があれば、ぜひお願いしたいと考えています。
